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金融機関向け「投資用不動産融資」のアンケート、審査態勢の課題が浮き彫りに

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公開日付:2019.03.29

 スルガ銀行で問題となった投資用不動産向け融資について金融庁は3月28日、金融機関へのアンケート調査の結果を公表した。
 アンケート結果によると、投資用不動産向け融資態度を2016年3月期時点で「積極的」と答えた銀行は15%、信金・信組は7%だったが、2018年9月期では銀行が3%、信金・信組は2%に減少。消極的な姿勢の金融機関が増えていることが明らかになった。
 スルガ銀行ではシェアハウス向け融資で資料改ざんなどを行った不動産の紹介業者が問題になったが、2018年3月期以前で紹介業者と取引の開始に際し、要件や基準を定めていた銀行は14%、信金・信組は3%にとどまり、ほとんどの金融機関は紹介業者の適切性を検証していなかった実態が浮き彫りになった。
 このため金融庁は、金融機関に対し投資用不動産向け融資に紹介業者やサブリース業者などが絡む場合、業務の適切性を検証し、取引スキームのリスク評価を行うことを求めた。
 さらにアンケート調査結果から一部の金融機関にはより詳細な実態把握を実施しているとし、必要に応じ立入検査も活用するという。

銀行の一棟建融資のリスクは低水準

 121の銀行、261の信用金庫、148の信用組合に、一棟建(土地・建物)を中心とした不動産投資の融資姿勢なども調査した。
 銀行の投資用不動産の融資残高は2016年3月期時点の28.1兆円から2018年9月期では33.1兆円と積みあがっている。ただ、2018年3月期末の残高で、貸出金利息のうち一棟建向け融資の占める割合が40%以上の銀行はスルガ銀行のみだった。
  また、10%から20%は6行で、多くの銀行は一棟建向け融資のリスクは低水準という。

管理や審査態勢に多くの課題が浮き彫り

 不動産の紹介業者が紹介した顧客に融資した金融機関は、銀行が97%、信金・信組が79%と多数を占めていた。
 また、スルガ銀行の不正の融資問題が表面化する前の2018年3月以前に、紹介業者からの取引を停止した実績がある金融機関は、銀行が7%、信金・信組は3%とほとんど紹介業者の適切性を検証していなかった。ただ、2018年3月以降は、紹介業者などの信用情報を取得する事例も多くみられるという。
 融資審査で、顧客の給与明細などの原本を必ず確認する銀行は25%、信金・信組は31%だったのに対し、原本を一切確認していなかった銀行は7%、信金・信組は11%あった。 融資実行後に賃料の実績を確認している銀行は39%、信金・信組は58%だった。
 金融庁は、金融機関に審査書類の原本確認も重要だが、紹介業者に依存せず自ら顧客とリレーション(関係)を十分に構築し、リスクベースの期中管理を行うことを求めている。

 金融庁は、「紹介業者にまかせきりでなく、(金融機関が)自ら検証することが必要。現状、その姿勢が増えている」とコメント。アンケート結果を踏まえ、紹介業者などの問題は国交省などと情報共有するとしている。
 投資用不動産の管理・融資姿勢の変化が、金融機関の不動産以外の貸出にどう影響するか、また不動産市況への影響も注目される。

(東京商工リサーチ発行「TSR情報全国版」2019年4月1日号掲載予定「Weekly Topics」を再編集)

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